鼠年楼市会是沙士疫市的翻版?

admin 3周前 (10-08) 财经 47 2

张宏业 特许测计师、中国房地产估价师

根据香港政府最新公布,去年本地GDP收缩1.2%,是10年最差。但是当踏入去年12月份后,社会运动有所降温时,本地经济是有茼^暖迹象。事实上,2020年香港住宅楼市开局不俗。中美两国正式签署首阶段关税协议,加上央行放水和维持低息,一手楼销情畅旺,带动二手楼价止跌企稳,业界纷纷预测农历年假期后会再现「小阳春」。

不过1月底爆发新冠肺炎,基本上把整体楼宇买卖活动叫停。本来预计2月份会有约7个新盘可以登场,涉及约2,000伙单位,主要包括3大楼盘如新地天水围新盘、会德丰日出康城9C期及万科的长沙湾福荣项目,众开盘的地产公司高管先后表示2月份的新盘推售日子看疫情走向,不排除会延迟开售。

在疫情市下,笔者较为清闲。藉虓s春佳节,笔者利用电子讯息跟各客户、朋友和亲戚拜年、问候和闲聊。已身为父母级人马,众多客户咨询笔者新冠肺炎疫市会否缔造「沙士价」重现?笔者在此文章试图分析回答。

03年有不少买家入市

不如先回顾2003年官方楼市数据。当年整体住宅成交宗数是71,566宗:一手楼有26,498宗、成交总额达730亿元、均价达276万元;二手楼有45,078宗、成交总额达805亿元、均价达179万元。如果从1997年第三季计算至2003年第三季,跌市历24个季度,累积已下跌约65%。2003年楼市活动情形是「先低后高」,从一手楼成交宗数改变便会看得明白。

2003年上半年一手成交登记只有10,202宗,疫情半年间平复,令到下半年一手销售急增六成至16,296宗,一洗上半年的颓风。

不少自住者及实力较雄厚的投资者把握「沙市价」踊跃入市,都已获得倍数的丰厚利润。为了挽救本地疲弱经济,中央政府于当年开放港澳自由行,各类本地物业瞬间转旺,一举缔造历时十数年的大牛楼市,物业持有者手持理想的升值,自然地持货能力愈变愈强,「急放吐现」的现象不太普遍。

重现「沙士价」可能性不高

觀望內地復工後疫情發展

港股2月初迎來反彈,主要因為外圍股市上升帶動、中國在對美關稅上釋出善意和有傳新冠肺炎治療藥研究接近取得成果,種種消息帶動兩地股市連日反彈,惟�瓻�升至27,600點附近現阻力,投資者在一輪升浪後再次返回觀望氣氛,預計�瓻�短期內將於26,500點至27,600點之間徘徊。

如果参看2003年疫市中楼市表现,不难理解现时住宅淡静。当新冠肺炎疫情在扩散时,本地商业活动包括楼宇买卖及建造活动肯定被冻停,一手楼推售活动被延后。一些需要「急吐现」的小业主会削价求售,已有零星降价成交出现。再者那些住宅屋苑和个别大厦有确诊者居住或被隔离的,楼价会被降低。

在港府推出颇严厉的接近完全「封关」措施后,本地疫情确诊人数可望受控逐渐走低。只要于未来两个星期的关键时刻内,新冠肺炎疫情于全国和港澳地区得到有效控制,则对本地住宅楼市影响是短暂的,重现「沙士价」的成数不高。

综合现时各方疫情发展,笔者期望新冠肺炎疫情于2月份内受荓惆謘A确诊者数目不会3月初后保持强劲升幅,好让本地商业活动于3月中后陆续正常化。

笔者预测经济恢复期维持整个第二季度,6月初才慢慢被纳入正轨。

笔者希望当一季结束后,楼宇买卖和建造活动逐渐在4月初正常化,发展商可望4月初部署重推新盘。根据笔者前些文章表示,2020年全新楼盘逾2.7万伙可以应市,最终推盘多少会影响楼价荣辱。在众多楼市辣招影响下,一手楼市场仍是主导整体,二手楼业主只有跟随一手楼定价。大部分二手业主坐拥倍数计的楼价升值,持货能力不弱,自然地急放的趋势不大。

「斋还息」措施减下跌压力

上周四中银香港宣布率先推出五项措施帮助业主应对疫情影响,当中焦点是提供物业按揭贷款「还息不还本」计划,最长达一年「斋还息」。「斋还息」措施适用于香港境内物业,包括住宅、村屋、工商物业、商舖、车位等等,有助自住者及各行业老板渡过短期财务难关。这项纾困措施有助减低小业主供款压力和各行业的经营成本,减少楼价下跌压力。

世界历史不断地重演。上世纪「西班牙流感」煞停第一次世界大战,但是不断变种流感病毒仍然是人类生存的威胁。期望人类会同大自然各种生物和谐共处,不再破坏生态平衡,不会食用各种野生动物,使世界生态环境健康。

历来物业市道是循环性的,笔者期望楼价经过合理可控的调整后,市道回归市场化,种种楼价管制措施失效后,住宅楼宇市场进入正常情况。■ 题为编者所拟。本版文章,为作者之个人意见,不代表本报立场。

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